代償分割と換価分割の違い｜実家を兄弟で分ける3つの方法と、共有を避けたほうがいい理由

代償分割：1人が実家を取得し、ほかの兄弟に代償金を払う

実家に住み続けたい人がいる場合の基本形です。実家を取得する人が、法定相続分を超えて受け取る分を現金（代償金）でほかの兄弟に払います。相続預金をまずほかの兄弟に渡し、それでも足りない分を取得者の自己資金から払う、という計算になります。

たとえば実家3,000万円・預金1,000万円・兄弟2人なら、1人あたりの目安は2,000万円。実家を取る人は預金1,000万円を全部渡しても1,000万円足りないので、その分を自己資金から払う計算です。代償金の額は実家をいくらで評価するかで変わるため、実勢価格を把握してから話し合います。

代償金は遺産分割協議書に明記します。一括で払えない場合は分割払いの期間や利息の有無も書いておくのが一般的で、相続税の計算では代償金を払った人の課税価格から差し引き、受け取った人の課税価格に加えます。

換価分割：実家を売って、現金にしてから分ける

誰も実家に住む予定がない場合に向いています。売却価格から仲介手数料・印紙税・譲渡所得税を引いた手残りを、相続預金と合わせて人数で分けます。金額の公平さが分かりやすい一方、売却価格は査定と市況で変わり、売れるまでの維持費もかかります。

相続した空き家を売る場合、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる空き家特例があります。取得費が分からない古い実家では譲渡所得が大きくなりやすいため、特例の有無で手残りが数百万円変わります。期限は相続開始から3年目の年末（かつ2027年12月31日）までです。

共有分割：兄弟の共有名義にする。手続きは簡単だが、将来に問題を先送りする

法定相続分どおりの持分で共有名義にする方法は、話し合いがまとまらないときの「とりあえず」として選ばれがちです。登記は簡単で代償金も要りませんが、専門家の間では慎重に検討すべき方法とされています。

理由は、売却や大きな修繕に共有者全員の同意が必要になること、兄弟の誰かが亡くなるとその持分がさらにその子に分かれて関係者が増えることです。共有を選ぶなら、「いつ・どうやって解消するか」を先に決めておくことが現実的です。

どの方法が向いているか

家庭の事情で変わりますが、判断の軸は3つです。

• 実家に住みたい兄弟がいて、代償金を用意できる → 代償分割
• 実家に住みたい兄弟がいるが、代償金が足りない → 分割払いの合意、一部売却との組み合わせ、または換価分割
• 誰も住まない → 換価分割（空き家特例の期限内に売る）
• 話し合いがまとまらない → 共有はできるだけ避け、相続人申告登記で登記の義務期限を守りつつ協議を続ける

代償金が払えないときの選択肢

代償金が相続預金を大きく上回る場合、一般的には次の方法が検討されます。分割払いの合意（協議書に期間・利息・担保を明記）、実家を担保にした借り入れ、実家の一部（敷地の一部など）を売却して充てる、換価分割への切り替えです。

どの方法を取るにしても、出発点は「実家がいくらで売れるか」です。実勢価格が分かれば、代償金の額と、換価分割なら1人いくらになるかを並べて比べられます。