空き家の3,000万円特別控除の期限の数え方｜「3年目の年末」と「2027年12月31日」のどちらが先か

期限のルールは2つ。早いほうが期限

1つ目は「相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」。2つ目は制度自体の期限で「2027年（令和9年）12月31日まで」。この2つのうち早いほうが実際の期限です。

たとえば2024年5月10日に相続が始まった場合、3年を経過する日は2027年5月10日で、その年の12月31日である2027年12月31日が1つ目の期限です。制度の期限も2027年12月31日なので、この場合は2027年12月31日が期限になります。

2025年2月1日に相続が始まった場合、1つ目の期限は2028年12月31日ですが、制度の期限2027年12月31日のほうが早いので、2027年12月31日が期限です。「3年あるはず」と思っていると、1年早く切れることになります。

主な要件

期限のほかに、家屋と売り方の要件があります。

• 家屋が1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されたもので、区分所有建物（マンション等）でない
• 相続開始の直前に、亡くなった人が1人で住んでいた（老人ホーム入所中でも要介護認定など一定の要件を満たせば可）
• 相続から売却まで、事業・貸付け・居住に使っていない
• 売却代金が1億円以下
• 売却時に耐震基準を満たしている、または家屋を取り壊して敷地を売る（2024年以降の売却では、売却後翌年2月15日までに買主が耐震改修や取り壊しをした場合も可）
• 親子や夫婦など特別な関係の人への売却でない
• 取得した相続人が3人以上の場合、控除は1人あたり2,000万円

期限切れで税額はいくら変わるか

売却価格3,000万円・取得費不明（売却価格の5%）・所有期間5年超の条件では、特例が使えれば譲渡所得税等は0円、使えなければ約557万円の試算です。売却価格が高いほど差は大きくなります。

維持費を払い続けながら「いつか売ろう」と考えている間に期限が切れると、この差額が丸ごと手残りから消えます。売るかどうか迷っている段階でも、期限の1年前には査定と要件の確認を始めておくのが安全です。

手続き

売却した翌年の確定申告で、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」などの書類を添えて申告します。確認書の発行には1か月程度かかることがあるため、売却が決まったら早めに市区町村に相談します。