固定資産税評価額・相続税評価額・実勢価格の違い｜実家の相続で「いくらの家か」が3つある理由

3つの価格は何が違うのか

それぞれ「誰が」「何のために」決めている価格かで役割が分かれます。

固定資産税評価額：納税通知書で分かる、いちばん低い価格

毎年4〜6月ごろに届く固定資産税の納税通知書の「課税明細書」に、土地と建物それぞれの評価額が載っています。公示価格の7割程度を目安に決められているため、3つの中で最も低くなるのが普通です。

この価格は固定資産税のほか、相続登記の登録免許税（評価額の0.4%）の計算にも使います。一方で、兄弟間の分割の基準にすると実家を取得する人に有利になりやすく、後から不公平感が出る原因になります。

相続税評価額：路線価で決まる、相続税の計算に使う価格

相続税の申告では、土地は路線価（国税庁が毎年7月に公表、公示価格の8割程度）に面積と補正率を掛けて評価し、建物は固定資産税評価額をそのまま使います。路線価がない地域は固定資産税評価額に倍率を掛けます。

基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えるかどうかは、この相続税評価額で判断します。実勢価格で計算すると高く出すぎるため、「申告が必要かもしれない」と思ったら路線価図で確認するのが先です。さらに、配偶者や同居の子が自宅の土地を相続する場合は小規模宅地等の特例で評価が80%下がることがあり、申告の要否が変わることもあります。

実勢価格：売ったらいくらか。代償分割の基準になる価格

実際に売買される価格で、不動産会社の査定や周辺の成約事例で把握します。同じ家でも査定する会社や時期で差が出るため、複数社の査定を取って幅で捉えるのが現実的です。

兄弟で実家を分けるときに「公平」の基準になるのはこの価格です。たとえば実勢価格3,000万円の実家を固定資産税評価額の2,100万円で評価して代償金を決めると、兄弟2人・預金1,000万円の条件では代償金が450万円少なくなります。どの価格を使うかは法律で決まっておらず全員の合意次第ですが、全員が実勢価格を知ったうえで合意することが、後々のもめごとを防ぎます。

実家の相続で3つの価格をどう使い分けるか

場面ごとに使う価格を決めておくと、話し合いが整理されます。

• 相続税の申告が必要かを判断する：相続税評価額（路線価）
• 兄弟で分ける基準（代償金の額）を決める：実勢価格（複数社の査定）
• 相続登記の費用を見積もる：固定資産税評価額
• 空き家のまま持つ維持費を見積もる：固定資産税評価額
• 売って分ける場合の手残りを見積もる：実勢価格から仲介手数料と譲渡所得税を引く