相続した実家を売る手順と費用｜相続登記から引き渡しまでの流れと、手残りを減らす3つの費用

売却の手順と期間の目安

査定から引き渡しまで3〜6か月が一般的です。相続登記に1〜2か月かかるため、全体では半年前後を見ておきます。

• 相続登記：遺産分割協議書を作り、法務局で名義を相続人に変える（1〜2か月。2024年4月から3年以内の申請が義務）
• 査定：複数の不動産会社に査定を依頼し、売れる価格の幅をつかむ（1〜2週間）
• 媒介契約：仲介を依頼する会社と契約。仲介手数料の額はここで合意する
• 販売活動：内覧対応。残置物の片付けやハウスクリーニングは事前に
• 売買契約：手付金を受け取り、印紙税を払う
• 引き渡し・決済：残代金を受け取り、所有権移転登記
• 確定申告：売却した翌年の2〜3月に譲渡所得を申告。空き家特例もここで適用

手残りを減らす3つの費用

売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。主な費用は3つです。

取得費が分からない実家は税が重くなりやすい

親が何十年も前に買った家は、購入時の契約書が見つからないことが多く、その場合の取得費は売却価格の5%しか認められません。3,000万円で売れば取得費は150万円、譲渡所得は約2,740万円になり、特例がなければ約557万円の税がかかる試算です。

だから、相続した空き家を売るときは空き家の3,000万円特別控除が使えるかどうかが手残りを大きく左右します。期限は相続開始から3年目の年末（かつ2027年12月31日）までです。

解体・残置物・測量

古家付きのまま売るか、解体して更地で売るかは、更地にして上がる価格と解体費（木造30坪で100〜200万円程度）を比べて決めます。解体費は譲渡費用として譲渡所得から引けますが、解体後に更地のまま1月1日を迎えると住宅用地特例が外れて固定資産税が上がります。

残置物の処分（10〜50万円程度）、境界が不明な場合の測量（30〜80万円程度）も見込んでおきます。これらも譲渡費用になるものがあります。

兄弟で分ける場合の注意

売却代金を兄弟で分ける換価分割では、相続登記を共有名義にして売る方法と、代表者1人の名義にして売り、代金を分ける方法があります。後者は遺産分割協議書に「換価のための便宜上の単独登記」であることを明記しないと、代金の分配が贈与とみなされるおそれがあります。譲渡所得の申告は、持分に応じて各人が行います。