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空き家の3,000万円控除は期限内に売るといくら違う？特例あり・なしの手残り比較（売却1,000万円の例）
公開日 ｜2026年10月時点の法令に基づく試算｜執筆・監修：矢部 敦
相続した実家を売るとき、空き家の3,000万円特別控除が使えるかどうかで税額は大きく変わります。しかもこの特例には「相続開始から3年目の年末まで」という期限があり、迷っているうちに切れてしまうことが少なくありません。
このページでは現状渡しの売却価格1,000万円・土地評価額450万円（170㎡）・建物評価額100万円・市街化区域という仮定条件で、特例が使える場合と使えない場合の譲渡所得税と手残りを比べ、期限の数え方を整理します。
維持費は年19.6万円。今すぐ売ると手残り959.9万円、3年後に売ると693.1万円で、放置の差は266.8万円の試算です。
年間の維持費（税＋固定費）
固定資産税・都市計画税 32,000円／年
19.6万円
今すぐ売った場合の手残り
空き家特例あり・仲介手数料と税を控除後
959.9万円
3年放置した場合の累計維持費
最も手残りが多いのは今すぐの売却
58.8万円
空き家の維持費は年間いくら？内訳と累計
特例が使えると譲渡所得909.9万円のうち909.9万円が控除され、譲渡所得税等は0万円です。使えない場合は長期譲渡所得税率20.315%で184.8万円かかり、手残りの差は184.8万円の試算です。
| 費目 | 年額 |
|---|---|
| 固定資産税（土地・あり） | 10,500円 |
| 固定資産税（建物） | 14,000円 |
| 都市計画税（土地・建物） | 7,500円 |
| 火災保険・管理費・光熱費・修繕積立 | 164,000円 |
| 年間合計 | 196,000円 |
| 1年放置 | 3年放置 | 5年放置 | 10年放置 |
|---|---|---|---|
| 19.6万円 | 58.8万円 | 98万円 | 196万円 |
空き家特例あり・なしで手残りはいくら違うか
取得費が分からない場合は売却価格の5%しか取得費にできないため、相続した古い実家は譲渡所得が大きくなりがちです。特例の効果が大きいのはそのためです。
年間の維持費は固定資産税・都市計画税32,000円に火災保険・管理・修繕積立などを加えて19.6万円の試算です。1年なら気にならなくても、3年で58.8万円、5年で98万円、10年で196万円と積み上がります。
空き家の3,000万円特別控除は「相続開始から3年目の年末まで、かつ2027年12月31日まで」の売却が条件です。期限を過ぎると譲渡所得税等が184.8万円かかり、手残りが184.8万円減る試算です。
期限内でも、1981年5月31日以前の建築であること、相続から売却まで貸したり住んだりしていないこと、耐震改修か取り壊しをすること（2024年以降は売却後翌年2月15日までの実施も可）、売却代金が1億円以下であることなどの要件があります。
貸して維持費をまかなう選択もあります。家賃3.3万円／月（売却価格の年4%相当と仮定）で5年貸してから売ると、家賃の手取り135.4万円からリフォーム費150万円と維持費56万円を引き、特例なしの売却手残り736.8万円を足して合計666.2万円の試算です。今すぐ売った場合の959.9万円と比べると293.7万円少なくなります。貸すと空き家特例が使えなくなる点が大きく、家賃相場と売却予定の有無で判断が分かれます。
| 項目 | 特例あり（期限内） | 特例なし（期限切れ） |
|---|---|---|
| 売却価格 | 1,000万円 | 1,000万円 |
| ＋譲渡費用 | −901,000円 | −901,000円 |
| 譲渡所得（控除前） | 9,099,000円 | 9,099,000円 |
| 特別控除 | −9,099,000円 | 0円 |
| 譲渡所得税・住民税（20.315%） | −0円 | −1,848,400円 |
| 手残り | 9,599,000円 | 7,750,600円 |
| 売却時期 | 想定売却価格 | 空き家特例 | 譲渡所得税等 | 累計維持費 | 最終手残り |
|---|---|---|---|---|---|
| 今すぐ | 1,000万円 | あり | −0万円 | −0万円 | 959.9万円 |
| 1年後 | 990万円 | あり | −0万円 | −19.6万円 | 930.6万円 |
| 3年後 | 970万円 | なし | −179.3万円 | −58.8万円 | 693.1万円 |
| 5年後 | 951万円 | なし | −175.7万円 | −98万円 | 638.8万円 |
| 10年後 | 904万円 | なし | −167万円 | −196万円 | 504.4万円 |
この条件で特に注意したいこと
空き家特例はあと2年使える想定。猶予はありますが準備は1年前から
期限（相続開始から3年目の年末、かつ2027年12月31日）の1年前には査定と要件確認を始めるのが安全です。特例の有無で手残りが184.8万円変わります。
維持費は売却価格の年2.0%。10年で20%が消えます
年間19.6万円の維持費は売却価格1,000万円に対して年2.0%に当たります。価格が低い物件ほど維持費の比率が高く、放置のコストが相対的に重くなります。
解体費が売却価格の14%。解体して売る判断は慎重に
解体費140万円は売却価格に対して大きく、更地にして50万円高く売れても回収できない試算です（解体後の手残り867.8万円）。古家付き土地として現状渡しで売る選択が現実的です。
5年貸してから売ると、今すぐ売るより293.7万円少ない試算です
家賃3.3万円／月の手取り累計より、貸すことで空き家特例を失う税負担（184.8万円）と維持費・初期費用のほうが大きい条件です。賃貸は「売る前提がない」「家賃相場が高い」場合に向きます。
条件を変えてシミュレーションするシミュレーション結果
売却価格・評価額・解体費・特例の適用年数を動かすと、右側の結論と表がその場で更新されます。
条件
不動産会社の査定額
木造30坪で100〜200万円程度が目安
200㎡以下の部分は固定資産税が1/6
築古は年1〜3%の想定が一般的
既定は売却価格の年4%相当。管理会社の査定で確認
築古の戸建てで100〜300万円程度が目安
試算条件：現状渡し1,000万円／更地1,050万円／解体費140万円／土地評価額450万円（170㎡）／建物評価額100万円／都市計画税あり／特例2年後まで／下落率 年1%／家賃3万円（初期費用150万円）
維持費は年19.6万円。今すぐ売ると手残り959.9万円、3年後に売ると693.1万円で、放置の差は266.8万円の試算です。
年間の維持費（税＋固定費）
固定資産税・都市計画税 32,000円／年
19.6万円
今すぐ売った場合の手残り
空き家特例あり・手数料と税を控除後
959.9万円
今すぐに売るのが最も手残りが多い
維持費と税を差し引いた最終手残り
959.9万円
いまの条件での注意点
空き家特例はあと2年使える想定。猶予はありますが準備は1年前から
期限（相続開始から3年目の年末、かつ2027年12月31日）の1年前には査定と要件確認を始めるのが安全です。特例の有無で手残りが184.8万円変わります。
維持費は売却価格の年2.0%。10年で20%が消えます
年間19.6万円の維持費は売却価格1,000万円に対して年2.0%に当たります。価格が低い物件ほど維持費の比率が高く、放置のコストが相対的に重くなります。
解体費が売却価格の14%。解体して売る判断は慎重に
解体費140万円は売却価格に対して大きく、更地にして50万円高く売れても回収できない試算です（解体後の手残り867.8万円）。古家付き土地として現状渡しで売る選択が現実的です。
5年貸してから売ると、今すぐ売るより306万円少ない試算です
家賃3万円／月の手取り累計より、貸すことで空き家特例を失う税負担（184.8万円）と維持費・初期費用のほうが大きい条件です。賃貸は「売る前提がない」「家賃相場が高い」場合に向きます。
空き家を持ち続けた場合の年間コストと累計
| 費目 | 年額 | 根拠 |
|---|---|---|
| 固定資産税（土地） | 10,500円 | 評価額×住宅用地特例（1/6・1/3）×1.4% |
| 固定資産税（建物） | 14,000円 | 評価額×1.4% |
| 都市計画税（土地・建物） | 7,500円 | 評価額×特例（1/3・2/3）×0.3% |
| 火災保険 | 30,000円 | 空き家向け保険の目安 |
| 管理・草刈り・見回り | 60,000円 | 月5,000円程度 |
| 水道・電気の基本料金 | 24,000円 | 月2,000円程度 |
| 修繕積立（雨漏り・給湯器等） | 50,000円 | 年5万円の想定 |
| 年間合計 | 196,000円 |
| 1年放置の累計 | 3年放置の累計 | 5年放置の累計 | 10年放置の累計 |
|---|---|---|---|
| 19.6万円 | 58.8万円 | 98万円 | 196万円 |
もし特定空家・管理不全空家として勧告を受けると住宅用地特例が外れ、年間の税額は32,000円から93,500円に上がる試算です。
N年保有してから売却した場合の最終手残り
| 売却時期 | 想定売却価格 | 特例 | 譲渡所得税等 | 累計維持費 | 最終手残り |
|---|---|---|---|---|---|
| 今すぐ | 1,000万円 | あり | −0万円 | −0万円 | 959.9万円 |
| 1年後 | 990万円 | あり | −0万円 | −19.6万円 | 930.6万円 |
| 3年後 | 970万円 | なし | −179.3万円 | −58.8万円 | 693.1万円 |
| 5年後 | 951万円 | なし | −175.7万円 | −98万円 | 638.8万円 |
| 10年後 | 904万円 | なし | −167万円 | −196万円 | 504.4万円 |
貸して維持費をまかなう vs 今すぐ売る
| 選択 | 家賃の手取り累計 | 初期費用 | 維持費累計 | 売却手残り | 合計 |
|---|---|---|---|---|---|
| 今すぐ売る（特例あり） | — | — | — | 959.9万円 | 959.9万円 |
| 3年貸してから売る（特例なし） | 73.9万円 | −150万円 | −33.6万円 | 751.9万円 | 642.2万円 |
| 5年貸してから売る（特例なし） | 123.1万円 | −150万円 | −56万円 | 736.8万円 | 653.9万円 |
| 10年貸してから売る（特例なし） | 246.2万円 | −150万円 | −112万円 | 700.4万円 | 684.7万円 |
家賃は空室10%・管理委託5%・不動産所得の税率20%を差し引いた手取りで計算しています。相続後に貸した家は空き家の3,000万円特別控除の対象外になるため、売却時の税は特例なしで計算しています。管理費・光熱費は借主負担とみなし、維持費は固定資産税等・火災保険・修繕積立のみです。
解体して更地で売る vs そのまま売る
| 項目 | 現状渡しで売却 | 解体して更地で売却 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 1,000万円 | 1,050万円 |
| 解体費用 | 0円 | −1,400,000円 |
| 仲介手数料・印紙税 | −401,000円 | −422,500円 |
| 譲渡所得税等（特例あり） | −0円 | −0円 |
| 手残り | 9,599,000円 | 8,677,500円 |
差は92.2万円で、現状渡しのほうが手残りが多い試算です。解体後は住宅用地特例が外れるため、更地のまま年を越すと翌年の固定資産税が上がる点にも注意が必要です。
よくある質問
Q空き家の3,000万円特別控除の期限はどう数えますか？
相続開始日（亡くなった日）から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。たとえば2024年5月10日に相続が始まった場合、3年を経過する日は2027年5月10日なので、期限は2027年12月31日です。さらに制度自体の期限として2027年12月31日までの売却が対象です。
Q特例が使えないと税金はいくらになりますか？
本ページの仮定条件（売却価格1,000万円・取得費不明・所有期間5年超）では、特例なしの譲渡所得税等は184.8万円の試算です。特例が使える場合は0万円で、差は184.8万円です。
Q相続人が3人以上だと控除額が変わりますか？
2024年1月1日以後の売却から、家屋と敷地を取得した相続人が3人以上の場合は1人あたりの控除上限が2,000万円になりました。2人以下なら1人あたり3,000万円のままです。
Q期限が迫っていて買主が見つからない場合はどうすればいいですか？
一般論として、売却には査定から引き渡しまで3〜6か月かかることが多く、期限の1年前には動き出すのが安全といわれます。価格設定や販売方法は不動産会社によって差が出るため、複数社の査定で売れる価格の目安を早めにつかむことが現実的な対策です。
Q維持費が高いのですが、貸して費用をまかなう選択はありますか？
賃貸に出すと維持費を家賃でまかなえる可能性がありますが、相続後に貸した家は空き家の3,000万円特別控除の対象外になります。将来売る予定があるなら、特例の効果（本ページの条件で約185万円）と家賃収入を比べて決めることになります。
計算の前提条件・対象外事項・出典
- 基準法令日
- 2026年10月時点の法令（2026-10-01 時点）に基づく試算です。法改正により結果が変わることがあります。
- 計算の前提条件
- 現状渡しの売却価格1,000万円、更地価格1,050万円、解体費140万円
- 土地の固定資産税評価額450万円（170㎡・小規模住宅用地特例あり）、建物100万円、市街化区域（都市計画税あり）、課税標準＝評価額で負担調整措置は考慮しない
- 火災保険年30,000円・管理費年60,000円・光熱費年24,000円・修繕積立年50,000円、建物評価額は経年で変わらないと仮定
- 売却価格は年1%ずつ下落、取得費は不明（売却価格の5%）、所有期間5年超、仲介手数料は法定上限（税込）
- 空き家の3,000万円特別控除は相続開始から2年後の売却まで適用できる（要件を満たす）と仮定し、相続人は1人
- 貸す場合：家賃は売却価格の年4%相当、空室10%・管理委託5%・不動産所得の税率20%、リフォーム費150万円、貸した後の売却は特例なし
- 対象外事項（この試算に含まれないもの）
- 相続登記の登録免許税・司法書士報酬、測量費、残置物の処分費
- リフォームして売る・貸す・自分で住むなどの活用シナリオ
- 譲渡所得にかかる国民健康保険料・介護保険料への影響
- 相続税（実家の分け方ページと二次相続ページで試算できます）
試算結果のご利用にあたって
- 本ページの数値は、記載の仮定条件に基づく概算の試算値であり、個別の税額を算定・断定するものではありません。
- 各種特例（空き家の3,000万円特別控除、配偶者の税額軽減、小規模宅地等の特例など）は要件を満たした場合の試算です。実際の適用可否や個別具体的な税額計算は、必ず税理士にご確認ください。
- 運営者は税理士ではありません。個別の税務相談・税額の断定は行わず、一般的な制度の仕組みの解説と家計・不動産の維持費・売却手残りの比較に徹しています。個別相談窓口は設けていません。
- 不動産の評価額・売却価格は査定や市況により変動します。試算に使う価格は、不動産会社の査定など客観的な資料で確認してください。
- 詳しくは免責事項と計算の前提と出典一覧をご覧ください。
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