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実家を解体して売る vs そのまま売る｜手残りの比較試算（売却4,000万円の例）
公開日 ｜2026年10月時点の法令に基づく試算｜執筆・監修：矢部 敦
古い実家を売るとき、「更地にしたほうが高く売れる」と聞く一方で、解体費用や固定資産税の増加も気になります。どちらが得かは、更地にして上がる価格と解体費の差で決まります。
このページでは現状渡しの売却価格4,000万円・土地評価額1,900万円（140㎡）・建物評価額400万円・市街化区域・更地価格4,100万円・解体費200万円という仮定条件で、現状渡しと解体後の手残りを同じ計算式で比べます。
維持費は年29.5万円。今すぐ売ると手残り3,726.2万円、3年後に売ると2,935.5万円で、放置の差は790.8万円の試算です。
年間の維持費（税＋固定費）
固定資産税・都市計画税 131,300円／年
29.5万円
今すぐ売った場合の手残り
空き家特例あり・仲介手数料と税を控除後
3,726.2万円
3年放置した場合の累計維持費
最も手残りが多いのは今すぐの売却
88.6万円
空き家の維持費は年間いくら？内訳と累計
現状渡しの手残りは3,726.2万円、解体して更地で売った場合は解体費200万円が譲渡費用として引かれて3,645万円の試算です。差は81.3万円で、現状渡しほうが手残りが多い結果です。
| 費目 | 年額 |
|---|---|
| 固定資産税（土地・あり） | 44,300円 |
| 固定資産税（建物） | 56,000円 |
| 都市計画税（土地・建物） | 31,000円 |
| 火災保険・管理費・光熱費・修繕積立 | 164,000円 |
| 年間合計 | 295,300円 |
| 1年放置 | 3年放置 | 5年放置 | 10年放置 |
|---|---|---|---|
| 29.5万円 | 88.6万円 | 147.7万円 | 295.3万円 |
解体して売る vs そのまま売る：手残りの比較
更地価格が現状渡しより100万円高いだけでは解体費を回収できないケースが多く、買主が解体費を見込んで価格交渉する「古家付き土地」として売る選択も現実的です。解体費は譲渡費用になるため、特例を使い切れない場合は税負担を減らす効果もあります。
解体して更地のまま1月1日を迎えると住宅用地特例が外れ、翌年の固定資産税・都市計画税は131,300円から391,000円に上がる試算です。解体は売却のめどが立ってから行うのが一般的です。
年間の維持費は固定資産税・都市計画税131,300円に火災保険・管理・修繕積立などを加えて29.5万円の試算です。1年なら気にならなくても、3年で88.6万円、5年で147.7万円、10年で295.3万円と積み上がります。
空き家の3,000万円特別控除は「相続開始から3年目の年末まで、かつ2027年12月31日まで」の売却が条件です。期限を過ぎると譲渡所得税等が743.6万円かかり、手残りが609.5万円減る試算です。
貸して維持費をまかなう選択もあります。家賃13.3万円／月（売却価格の年4%相当と仮定）で5年貸してから売ると、家賃の手取り545.8万円からリフォーム費150万円と維持費105.7万円を引き、特例なしの売却手残り2,963.7万円を足して合計3,253.9万円の試算です。今すぐ売った場合の3,726.2万円と比べると472.3万円少なくなります。貸すと空き家特例が使えなくなる点が大きく、家賃相場と売却予定の有無で判断が分かれます。
| 項目 | 現状渡しで売却 | 解体して更地で売却 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 4,000万円 | 4,100万円 |
| 解体費用 | 0円 | −2,000,000円 |
| 仲介手数料・印紙税 | −1,396,000円 | −1,429,000円 |
| 譲渡所得税等（特例あり） | −1,341,600円 | −1,121,500円 |
| 手残り | 37,262,400円 | 36,449,500円 |
| 売却時期 | 想定売却価格 | 空き家特例 | 譲渡所得税等 | 累計維持費 | 最終手残り |
|---|---|---|---|---|---|
| 今すぐ | 4,000万円 | あり | −134.2万円 | −0万円 | 3,726.2万円 |
| 1年後 | 3,960万円 | あり | −126.7万円 | −29.5万円 | 3,665.5万円 |
| 3年後 | 3,881万円 | なし | −721.5万円 | −88.6万円 | 2,935.5万円 |
| 5年後 | 3,804万円 | なし | −707.1万円 | −147.7万円 | 2,816.1万円 |
| 10年後 | 3,618万円 | なし | −672.3万円 | −295.3万円 | 2,522.9万円 |
この条件で特に注意したいこと
空き家特例はあと2年使える想定。猶予はありますが準備は1年前から
期限（相続開始から3年目の年末、かつ2027年12月31日）の1年前には査定と要件確認を始めるのが安全です。特例の有無で手残りが609.5万円変わります。
維持費は売却価格の年0.7%。負担感は小さくても期限切れの税のほうが大きい条件です
年間29.5万円の維持費よりも、特例の期限切れによる譲渡所得税等743.6万円のほうが大きい試算です。放置の損失は「毎年の費用」より「期限」で決まります。
特定空家の勧告で税が年26万円増える条件です
土地の評価額1,900万円に対する住宅用地特例が外れると、固定資産税・都市計画税は年131,300円から391,000円になります。草木の繁茂や破損を放置しないことが、税額を守ることにつながります。
5年貸してから売ると、今すぐ売るより472.3万円少ない試算です
家賃13.3万円／月の手取り累計より、貸すことで空き家特例を失う税負担（609.5万円）と維持費・初期費用のほうが大きい条件です。賃貸は「売る前提がない」「家賃相場が高い」場合に向きます。
条件を変えてシミュレーションするシミュレーション結果
売却価格・評価額・解体費・特例の適用年数を動かすと、右側の結論と表がその場で更新されます。
条件
不動産会社の査定額
木造30坪で100〜200万円程度が目安
200㎡以下の部分は固定資産税が1/6
築古は年1〜3%の想定が一般的
既定は売却価格の年4%相当。管理会社の査定で確認
築古の戸建てで100〜300万円程度が目安
試算条件：現状渡し4,000万円／更地4,100万円／解体費200万円／土地評価額1,900万円（140㎡）／建物評価額400万円／都市計画税あり／特例2年後まで／下落率 年1%／家賃13万円（初期費用150万円）
維持費は年29.5万円。今すぐ売ると手残り3,726.2万円、3年後に売ると2,935.5万円で、放置の差は790.8万円の試算です。
年間の維持費（税＋固定費）
固定資産税・都市計画税 131,300円／年
29.5万円
今すぐ売った場合の手残り
空き家特例あり・手数料と税を控除後
3,726.2万円
今すぐに売るのが最も手残りが多い
維持費と税を差し引いた最終手残り
3,726.2万円
いまの条件での注意点
空き家特例はあと2年使える想定。猶予はありますが準備は1年前から
期限（相続開始から3年目の年末、かつ2027年12月31日）の1年前には査定と要件確認を始めるのが安全です。特例の有無で手残りが609.5万円変わります。
維持費は売却価格の年0.7%。負担感は小さくても期限切れの税のほうが大きい条件です
年間29.5万円の維持費よりも、特例の期限切れによる譲渡所得税等743.6万円のほうが大きい試算です。放置の損失は「毎年の費用」より「期限」で決まります。
特定空家の勧告で税が年26万円増える条件です
土地の評価額1,900万円に対する住宅用地特例が外れると、固定資産税・都市計画税は年131,300円から391,000円になります。草木の繁茂や破損を放置しないことが、税額を守ることにつながります。
5年貸してから売ると、今すぐ売るより484.6万円少ない試算です
家賃13万円／月の手取り累計より、貸すことで空き家特例を失う税負担（609.5万円）と維持費・初期費用のほうが大きい条件です。賃貸は「売る前提がない」「家賃相場が高い」場合に向きます。
空き家を持ち続けた場合の年間コストと累計
| 費目 | 年額 | 根拠 |
|---|---|---|
| 固定資産税（土地） | 44,300円 | 評価額×住宅用地特例（1/6・1/3）×1.4% |
| 固定資産税（建物） | 56,000円 | 評価額×1.4% |
| 都市計画税（土地・建物） | 31,000円 | 評価額×特例（1/3・2/3）×0.3% |
| 火災保険 | 30,000円 | 空き家向け保険の目安 |
| 管理・草刈り・見回り | 60,000円 | 月5,000円程度 |
| 水道・電気の基本料金 | 24,000円 | 月2,000円程度 |
| 修繕積立（雨漏り・給湯器等） | 50,000円 | 年5万円の想定 |
| 年間合計 | 295,300円 |
| 1年放置の累計 | 3年放置の累計 | 5年放置の累計 | 10年放置の累計 |
|---|---|---|---|
| 29.5万円 | 88.6万円 | 147.7万円 | 295.3万円 |
もし特定空家・管理不全空家として勧告を受けると住宅用地特例が外れ、年間の税額は131,300円から391,000円に上がる試算です。
N年保有してから売却した場合の最終手残り
| 売却時期 | 想定売却価格 | 特例 | 譲渡所得税等 | 累計維持費 | 最終手残り |
|---|---|---|---|---|---|
| 今すぐ | 4,000万円 | あり | −134.2万円 | −0万円 | 3,726.2万円 |
| 1年後 | 3,960万円 | あり | −126.7万円 | −29.5万円 | 3,665.5万円 |
| 3年後 | 3,881万円 | なし | −721.5万円 | −88.6万円 | 2,935.5万円 |
| 5年後 | 3,804万円 | なし | −707.1万円 | −147.7万円 | 2,816.1万円 |
| 10年後 | 3,618万円 | なし | −672.3万円 | −295.3万円 | 2,522.9万円 |
貸して維持費をまかなう vs 今すぐ売る
| 選択 | 家賃の手取り累計 | 初期費用 | 維持費累計 | 売却手残り | 合計 |
|---|---|---|---|---|---|
| 今すぐ売る（特例あり） | — | — | — | 3,726.2万円 | 3,726.2万円 |
| 3年貸してから売る（特例なし） | 320.1万円 | −150万円 | −63.4万円 | 3,024.1万円 | 3,130.8万円 |
| 5年貸してから売る（特例なし） | 533.5万円 | −150万円 | −105.7万円 | 2,963.7万円 | 3,241.6万円 |
| 10年貸してから売る（特例なし） | 1,067万円 | −150万円 | −211.3万円 | 2,818.2万円 | 3,524万円 |
家賃は空室10%・管理委託5%・不動産所得の税率20%を差し引いた手取りで計算しています。相続後に貸した家は空き家の3,000万円特別控除の対象外になるため、売却時の税は特例なしで計算しています。管理費・光熱費は借主負担とみなし、維持費は固定資産税等・火災保険・修繕積立のみです。
解体して更地で売る vs そのまま売る
| 項目 | 現状渡しで売却 | 解体して更地で売却 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 4,000万円 | 4,100万円 |
| 解体費用 | 0円 | −2,000,000円 |
| 仲介手数料・印紙税 | −1,396,000円 | −1,429,000円 |
| 譲渡所得税等（特例あり） | −1,341,600円 | −1,121,500円 |
| 手残り | 37,262,400円 | 36,449,500円 |
差は81.3万円で、現状渡しのほうが手残りが多い試算です。解体後は住宅用地特例が外れるため、更地のまま年を越すと翌年の固定資産税が上がる点にも注意が必要です。
よくある質問
Q実家は解体してから売ったほうが高く売れますか？
一般論として更地は買主が見つかりやすい反面、解体費を差し引くと手残りが減ることがあります。本ページの仮定条件では、現状渡し3,726.2万円に対して解体後3,645万円で、現状渡しのほうが81.3万円多い試算です。実際には更地価格の査定と解体見積もりの両方を取って比べることをおすすめします。
Q解体費用の相場はいくらですか？
木造住宅で坪あたり4〜6万円程度、30坪なら120〜180万円前後が目安といわれますが、立地（重機が入れるか）、アスベストの有無、残置物の量で大きく変わります。本ページでは200万円と仮定しています。複数社の見積もりで確認してください。
Q解体すると固定資産税は上がりますか？
住宅が建っている土地は住宅用地特例で固定資産税が最大1/6、都市計画税が1/3に軽減されています。解体して更地のまま1月1日を迎えると特例が外れ、本ページの仮定条件では年間の税額が131,300円から391,000円になる試算です。
Q解体して売っても空き家の3,000万円特別控除は使えますか？
家屋を取り壊してから敷地を売る場合も、要件を満たせば特例の対象になります。2024年以降の売却では、売却後翌年2月15日までに買主が取り壊す場合も対象になりました。建築年や売却期限などの要件があり、適用可否は税理士にご確認ください。
Qすぐに売るつもりはありません。放置しない管理の最低限は何ですか？
月1回程度の換気と通水、草刈り、郵便物の整理、雨漏りや破損の点検が基本です。遠方なら空き家管理サービス（月5,000〜10,000円程度）の利用や、近隣に連絡先を伝えておくと、特定空家・管理不全空家の勧告を避けやすくなります。火災保険は空き家向けの契約に切り替えが必要なことがあります。
計算の前提条件・対象外事項・出典
- 基準法令日
- 2026年10月時点の法令（2026-10-01 時点）に基づく試算です。法改正により結果が変わることがあります。
- 計算の前提条件
- 現状渡しの売却価格4,000万円、更地価格4,100万円、解体費200万円
- 土地の固定資産税評価額1,900万円（140㎡・小規模住宅用地特例あり）、建物400万円、市街化区域（都市計画税あり）、課税標準＝評価額で負担調整措置は考慮しない
- 火災保険年30,000円・管理費年60,000円・光熱費年24,000円・修繕積立年50,000円、建物評価額は経年で変わらないと仮定
- 売却価格は年1%ずつ下落、取得費は不明（売却価格の5%）、所有期間5年超、仲介手数料は法定上限（税込）
- 空き家の3,000万円特別控除は相続開始から2年後の売却まで適用できる（要件を満たす）と仮定し、相続人は1人
- 貸す場合：家賃は売却価格の年4%相当、空室10%・管理委託5%・不動産所得の税率20%、リフォーム費150万円、貸した後の売却は特例なし
- 対象外事項（この試算に含まれないもの）
- 相続登記の登録免許税・司法書士報酬、測量費、残置物の処分費
- リフォームして売る・貸す・自分で住むなどの活用シナリオ
- 譲渡所得にかかる国民健康保険料・介護保険料への影響
- 相続税（実家の分け方ページと二次相続ページで試算できます）
試算結果のご利用にあたって
- 本ページの数値は、記載の仮定条件に基づく概算の試算値であり、個別の税額を算定・断定するものではありません。
- 各種特例（空き家の3,000万円特別控除、配偶者の税額軽減、小規模宅地等の特例など）は要件を満たした場合の試算です。実際の適用可否や個別具体的な税額計算は、必ず税理士にご確認ください。
- 運営者は税理士ではありません。個別の税務相談・税額の断定は行わず、一般的な制度の仕組みの解説と家計・不動産の維持費・売却手残りの比較に徹しています。個別相談窓口は設けていません。
- 不動産の評価額・売却価格は査定や市況により変動します。試算に使う価格は、不動産会社の査定など客観的な資料で確認してください。
- 詳しくは免責事項と計算の前提と出典一覧をご覧ください。
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